通知公告

县委办公室 县政府办公室印发关于进一步加强德安县物业管理工作的实施意见(试行)的通知

2018年04月10日 14:55  来源:

德办字〔201828

 

 

县委办公室 县政府办公室

印发关于进一步加强德安县物业管理

工作的实施意见(试行)的通知

 

各乡(镇)党委、政府,彭山林场、园艺场,县委各部门,县直及驻县各单位:

《关于进一步加强德安县物业管理工作的实施意见(试行)》已经县委、县政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

中共德安县委办公室德安县人民政府办公室    2018327

 

关于进一步加强德安县物业管理工作的

实施意见(试行)

 

为进一步规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《江西省物业管理条例》和九江市人民政府办公厅《关于九江市物业属地管理工作职责分工的通知》等法律法规和上级文件,结合我县物业管理工作实际和创建国家文明城市目标要求,现就进一步加强我县物业管理工作制定如下实施意见。

一、总体目标

根据《江西省物业管理条例》和《九江市人民政府办公厅关于九江市物业属地管理工作职责分工的通知》的要求,按照统一领导、行业监管、属地为主、部门联动、综合协调的原则,建立房地产行政主管部门监督指导、乡镇人民政府组织实施、相关部门各负其责的工作机制,形成职责清晰、分工明确、齐抓共管的物业管理体制。到2019年底,基本实现全县商品房住宅小区、旧住宅小区、拆迁安置及保障房小区物业管理服务全覆盖,全面提升我县物业管理服务水平。

二、基本原则

(一)条块结合,齐抓共管。强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责,建立健全物业项目属地管理机制,充分发挥乡(镇、场)、社区(村)和业主自治组织的作用,条块结合,增强工作合力。

(二)分类管理,全面覆盖。根据新建商品房住宅小区、旧住宅小区、拆迁安置及保障房小区物业设施运行管理的不同,进行统一规划、分类管理,实现物业管理服务对全市各类住宅小区的全覆盖。

(三)市场主导,政府扶持。推动物业服务专业化、市场化,完善物业服务市场化运作机制,提高物业服务标准化水平。对一些因环境条件限制,无法市场化运作的旧住宅小区、拆迁安置和保障房小区,予以相应的政策扶持,保证物业服务的正常运转。

三、主要措施

(一)加强住宅小区配套设施建设与维护管理

1.规范物业服务用房建设管理。新建住宅小区按照规定标准配套建设物业服务用房等公用设施。物业服务用房一般规划在小区中心区域或主要出入口,便于服务业主;其中用于业主委员会议事活动的物业服务用房,一般按照建筑面积2040平方米配置。开发建设单位要严格按照住宅小区规划设计方案建设物业用房等公建配套设施,对物业服务用房简单装修,使之具备办公条件。住宅小区配套物业用房建设未落实到位的,房管部门不予核发《德安县房地产开发项目竣工交付使用备案表》。新建住宅小区严格执行公建配套设施交付制度,由房管部门、乡(镇、场)、社区(村)、前期物业服务企业共同参加交接。

2.规范停车设施建设管理。各类新建住宅小区严格按照相应的建筑面积与停车位比例标准规定,配套建设停车设施。小区地下停车库(位)应纳入区域内物业并统一委托管理。老旧住宅小区在整治时,要结合小区用地实际情况,增建小区停车设施。物业服务企业要按规定合理划定停车位。

3.完善应急维修机制。住宅小区物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后,发生屋面或墙体渗漏、电梯故障存在安全隐患、墙体单侧外立面等有脱落危险、消防设施损坏失效等严重影响住用和危及业主人身安全等紧急情况的,可按应急程序申请使用住宅专项维修资金。房管局要加强对物业专项维修资金的管理,完善相关制度。建立紧急情况支用维修资金的快速通道,简化手续。

(二)加大住宅小区前期物业管理

开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于3个的,经房管局批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。应当邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,和前期物业服务企业共同参与项目工程验收和分户验收,并在小区交付使用前,办理物业承接手续。开发建设单位在售房时应向购房人出示前期物业服务合同和临时管理规定,并向房管局备案。在出售新建物业是,不得向购房人承诺或者约定减免物业服务费用。开发建设单位在取得《德安县房地产开发项目竣工交付使用备案表》后,方能向业主办理交房手续。在房屋交付时,应当向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书,并按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。未交付业主的房屋,物业服务费用由建设单位承担,建设单位限定购房人办理交付手续的时间不得少于两个月。开发建设单位应当在物业竣工验收合格后,申请不动产权属初始登记前,按照建筑工程安装总造价百分之一的比例交存新建住宅物业质量保修金。首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由开发建设单位承担。

(三)依法规范物业服务企业行为

1.规范物业企业的服务行为。物业服务企业参照物业行业主管部门制定的合同示范文本,与物业单位签订物业服务合同,并按合同约定,切实履行职责,提高服务质量。物业企业作为自行招用保安员的单位,要按规定向属地公安机关办理备案手续。物业服务企业要在小区醒目位置公示服务内容和标准,划分服务区域,明确服务责任人;及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,对物业管理区域内违反治安、环保、破坏公共场地、物业装饰装修和使用等有关法律、法规的行为进行制止,并及时向有关行政管理部门报告。

2.规范物业服务收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则,依照服务等级标准,实行不同的基准价及浮动幅度。物业服务企业要严格落实物业服务收费及明码标价规定,健全企业财务账目,严格按标准收费,自觉接受物价、物业主管部门及业主的监督。物业服务企业要定期公布物业服务费用支出、小区公共部位经营性收益和电梯运行费、公共水电费等分摊情况。

3.规范入住管理。物业服务企业在业主办理入住手续期间,不得强制业主选择指定的装修、运输、安装等队伍及电器、建材等供应商,向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定,严禁以押金、保证金等形式变相收费。物业服务企业存在上述行为的,由所在地的物价和物业主管部门责令其立即改正;对拒不改正的物业服务企业,交由相关执法部门查处。物业服务企业对损坏房屋安全的装饰装修行为应予以制止,并及时向相关部门汇报。

(四)加强物业服务企业的监督管理

1建立物业服务企业考核评比机制

由房管局牵头,乡镇场配合,组织开展对辖区内物业企业进行考核评比。对优质物业服务企业给予一定的奖励,通过考核评比,督促物业企业转变经营理念,树立竞争意识,提高服务水平。

3建立物业服务企业诚信机制

对物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的,由房管局录入物业服务企业信用档案。

物业服务企业有下列失信行为之一的,一年内取消所属评先评优资格,情况严重或拒不改正的,两年内不允许参加我县物业管理招标投标活动。同时根据《江西省物业管理条例》和德安县物业服务企业奖惩考核相关规定依法依规给予处罚。

1)在物业管理招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

2)出租、出借、转让资质证书或允许他人非法挂靠的;

3)违规将物业管理项目整体转包或非法分包的;

4)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业管理混乱的;

5)未按照规定和合同约定履行房屋安全使用监管义务,导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

6)向商业或广告等机构、个人违规泄露业主信息的;

7)对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复的;

8)其他违反法律、法规规定情形的。

物业服务项目实行项目经理负责制。项目负责人(物业经理)有下列严重失信行为之一的,实行一票否决制,由房管局录入项目负责人(物业经理)信用档案并发布失信黑名单,一年内不准在我县物业服务行业执业。视情况,抄报省、市行政主管部分和行业协会。同时录入其所属物业服务企业的信用档案,取消所属物业服务企业评先评优资格:

1)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

2)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

3)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

4)因管理失职造成人员伤害、财产损失等重大责任事故的;

5)被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且拒不改正的;

6)擅自决定降低物业服务标准,未按物业服务合同约定履职,严重违约的。

7)其他损害业主利益情节严重的。

3.监督落实好前期物业管理项目承接查验制度

房管局要对前期物业管理项目承接查验情况加强检查,督促物业服务企业与开发建设单位签订承接查验协议,对发现的问题,责令开发建设单位限期整改到位,杜绝不经查验就接管、不移交资料就管理的现象。

(五)加强业主委员会建设

引导规范业主自治组织建设,充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的功能作用。对符合成立业主大会、业主委员会条件的住宅小区,属地乡(镇、场)、社区(村)要指导成立业主委员会和召开业主大会,指导监督业主大会、业主委员会印章管理和财务管理;大力推进社区居委会、业主委员会、物业服务企业三位一体工作机制,通过联席会议等方式,协调处理小区居民自治与物业管理中的矛盾。业主委员会要按照业主大会制定的议事规则和管理规约,实施小区重大事项公开公示制度,不断完善民主管理监督机制。对不具备条件成立业主大会、业主委员会的住宅小区,由属地社区(村)委员会代行使有关职责。

(六)建立物业服务费催缴联动机制

业主应自觉遵守小区管理规约,按时缴纳物业服务费用,对无故欠缴和拒缴物业服务费的业主,物业服务企业或业主委员会可采取以下措施进行催缴:

1.对无正当理由,恶意拖欠物业服务费3个月以上,物业服务企业上门催缴3次以上,仍拒缴物业服务费的业主,由物业服务企业依据物业服务协议或业主委员会依据小区管理规约向辖区内的村、社区居委会提出书面申请,由小区所在乡(镇)、场和村、社区居委会调查核实后报送县物业管理领导小组办公室,领导小组办公室向相关部门出具暂停供水、供电、供气协办单,相关部门接到协办单后,必须坚决配合执行;

2属公职人员的,由物业服务企业依据物业服务协议或业主委员会依据小区管理规约向辖区内的村、社区居委会提出书面申请,由小区所在乡(镇)、场和村、社区居委会调查核实后报送县物业管理领导小组办公室,领导小组办公室向其所属单位发出物业服务费催缴通知,所在单位负责督促改正和协同清缴。15日之内,拒不改正和缴纳的,由领导小组办公室向其所属单位或财政局发出物业服务费代扣通知单,由所在单位或财政局负责代扣;

3.对欠缴、拒缴物业服务费的业主,物业服务企业依据物业服务协议或业主委员会依据小区管理规约通过司法途径,县法院适用诉讼绿色通道快立、快审、快执,灵活运用巡回审判机制,探索使用支付令的形式追缴物业服务费,对拒不执行生效法律文书的业主,法院将其纳入黑名单,直至司法惩戒;

4.对恶意拖欠或未缴清物业服务费的业主,必须缴清物业服务费后,房管和不动产部门才能办理产权交易、登记等相关手续。

四、职责分工

(一)部门职责

1.房管局(县物业管理领导小组办公室)

负责全县物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

1)负责全县物业管理的综合协调和日常管理等工作,定期组织领导小组成员、物业管理相关的各部门召开物业管理工作联席调度会,协调处理小区物业管理的重大事宜,调度物业管理的信访投诉、矛盾纠纷的处理;

2)指导乡镇人民政府在本辖区内依法成立业主大会和选举业主委员会;

3)负责检查监督物业服务企业的服务质量和对物业服务企业的考核以及物业管理优秀项目和先进企业的评选工作;

4)负责建设单位选聘前期物业服务企业的审核把关;

5)负责住宅专项维修资金和物业质量保修金的交存、使用的监督管理;

6)负责受理小区内业主、业主委员会、物业服务企业的投诉,自受理之日起十五日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门、单位职责的,应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人。

2.信访局

负责受理小区物业管理的信访投诉,并按照本文件部门单位职责分工,做好转办责任单位的召集、协调、处理工作。

3.公安局

1)指导和支持业主、业主委员会和物业企业落实各项治安管理措施,督促物业服务企业做好安全保卫工作;

2)维护业主委员会的成立和换届选举工作的秩序;

3)查处小区内扰乱公共秩序,违规租房等行为;

4)依法打击处理职责范围内的违法犯罪行为。

4.财政局

统筹安排物业管理专项工作经费,为实施管理工作提供必要的资金保障。

    5.规划局

1)对违法搭建建筑物或构筑物、破坏或擅自改变房屋外观、擅自改变物业使用性质及将住宅改为经营性用房等行为进行认定;

2)负责老旧小区改造相关项目的规划审批等工作;

3)在规划新建小区时,将小区门禁、单元门、电梯门和物业管理系统实行一卡通,并将沿街店面的门头店招统一纳入到项目施工设计内容中;

4)将房管局出具的《新建房地产开发项目前期物业备案批复》作为办理《建设项目基础验线合格证》的前提条件之一。

6.城建局

1)负责查处影响房屋工程质量或者擅自改变房屋承重结构、主体结构等行为;

2)依法依规对全县住宅装修企业进行管理和监督。

7.执法局

1)负责小区内违章违法搭建,破墙开门窗,乱堆乱放,乱设户外广告、乱设摊点,违规装修,破绿毁绿、养禽种菜、开挖室内地坪、擅自占用和挖掘物业管理区域道路或场地等行为的查处;

2)负责管理好所属垃圾中转站,本着就近的原则,做好小区生活垃圾的接收和中转工作;

3)负责小区临街商铺的卫生保洁和垃圾清运工作。

8.物价局

1)负责小区物业服务收费标准的备案工作;

2)查处房地产开发企业(建设单位)、物业服务企业、业主委员会等违规收费行为。

9.环保局

负责受理物业管理区域内的生产噪音、油烟、废水、废气等超标或违规排放等现象的投诉,查处违规违法行为。

10.市监局

1)做好对电梯等特种设备安装、改造、维修、使用的安全监察、监督,对违法违规行为进行查处;

2)负责处理物业管理区域内无照经营、违法广告等行为;

3)对以小区住宅作为经营场所登记申请办理营业执照的,要依法依规进行登记监管。

11.文广新局

负责查处违规在商住小区设立娱乐场所造成噪音扰民等行为。

12.人防办

负责对小区物业管理区域内人防设施的建设使用及维护进行监督检查,对未按规定使用及维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处,对违法出售人防车库(位)行为进行查处。

13.法院

对涉及物业管理相关的案件适用诉讼绿色通道快立、快审、快执。

14.供水、供电、供气、邮政、通讯、市政、有线电视等公共服务企业

1)物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务;

2)物业管理区域内园林绿化用水费用,应当按照符合其使用性质的标准收取;

3)居民住宅楼内电梯、楼道照明、车库(停车场)、二次供水、中央空调、电子对讲门等直接服务于居民生活的附属设施用电,执行居民生活用电价格,楼外附属设施用电按其实际用电性质执行相应类别电价。

15.监察委

负责对在物业管理活动中不作为、慢作为、假作为、乱作为等不正确履行职责的乡镇、社区居民委员会(村民委员会)、相关职能部门和工作人员依纪依规进行问责。

(二)乡(镇、场)职责

1.乡(镇)人民政府、彭山林场、园艺场

为辖区内小区物业管理的责任主体,履行以下职责:

1)建立本辖区物业管理工作制度,有机构,有人员,有经费,组织领导社区居民委员会(村民委员会)做好本辖区小区物业管理的日常管理工作;

2)负责组织本辖区内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会;

3)监督业主大会和业主委员会依法履行职责,受理和调解本辖区物业管理纠纷;

4)积极引导老旧小区成立业主大会,改善基础条件,逐步推行老旧小区物业管理。

2.社区居民委员会(村民委员会)

1)组织协调召开辖区内小区业主大会,依法成立业主委员会,指导监督业主大会、业主委员会日常工作,审议业主大会会议决定、管理公约、议事规则等工作;

2)协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系,参与小区物业管理活动、文明卫生创建等工作;

3)小区无业主委员会或业主委员会人数不足半数,由物业所在地社区居民委员会(村民委员会)代行业主委员会职责;

4)负责指导、监督小区业主做好住宅专项维修资金的使用工作;

5)受理和协调小区业主的信访和邻里纠纷,调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷。

五、组织保障

(一)加强组织保障。成立我县物业管理工作领导小组(以下简称领导小组),领导小组下设办公室,办公室设在县房地产管理局,负责全县物业管理的综合协调和日常管理等工作。定期组织领导小组成员、物业管理相关的各部门召开物业管理工作联席调度会,协调处理小区物业管理的重大事宜。

(二)加大政策扶持。对配套设施不齐全,环境质量较差且未实行物业管理的老旧住宅小区,由县政府区分情况,采取措施进行整治改造,逐步实行物业管理。统筹使用垃圾袋装费,用于奖励和补助物业服务企业和业主委员会活动经费。保障房小区配套设施收益首先用于弥补小区物业服务费的不足。各乡(镇、场)要建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制,对小区管理服务经费进行适当补贴,并多渠道落实小区管理服务资金。

(三)加强考核问责。县物业管理领导小组要对属地乡(镇、场)及相关部门的物业管理工作情况进行检查考核,并纳入年终考评,对工作开展不力,推诿扯皮,敷衍赛则的。县监察委将严肃问责。

(四)加强舆论宣传。大力宣传物业管理法律法规以及发展物业服务业的重大意义,推选出一批管理创新、质优价廉的物业服务品牌企业和优秀业主委员会,发挥示范作用。积极引导物业服务企业诚信经营,引导业主树立主人翁意识,依法有序参与物业管理活动,促进物业服务行业可持续发展。

本意见自下发之日起实施。